越南台商人物誌 – 漢威不動產 孫鴻潔 專訪，文章僅代表受訪者立場，不代表本公司或是採訪者立場。
金融人的南向
在 2007 年金融海嘯的前夕，當時任職於臺灣滙豐中華投資信託公司擔任業務協理的孫姊，已經明顯嗅一股風暴前的肅殺氣氛，加上台灣整體的大環境受到經濟影響，公司為了獲取更多的利益，推動了一連串的績效考評的 KPI 指標，各階層的經理人們都各自面臨不同階段的壓力和業績目標。
高階經理人須開拓更多的市場商品、中高階主管如年紀稍長的話且無國外經驗對於升遷高階主管職有其困難度，另一方面也需考慮轉職或失業危機。當時孫姊就想，自己已經在金融圈有一定程度的經驗累積，也是時候幫自己添加國外資歷，避免自己在這波升遷路的洪流中被淘汰。
2007 年剛到越南的孫姊，明顯感受到跟 1996 年的中國北京很像，什麼都很落後但是處處充滿機會，年輕時的孫姊不知道中國在 20 年後的發展會如此進步神速，一躍進昇世界強國，當時的孫姊知道在東南亞各國去除已經高度發展的新加坡外，越南是一個最具有淺力的新興市場，正好在朋友推薦越南最大的外商不動產公司「越南富美興公司」公司規劃進軍越南證券業，並在越南設立證券公司，如此就亟需承銷部主管，在朋友的推薦下，孫姊開始了越南勇闖路。
除了語言不通加上人生地不熟，居住環境更不用說蚊蟲盯咬得滿手腳紅豆冰都是家常便飯；洗澡沒熱水常感冒；吃東西水土不服，造成腸胃不適或皮膚過敏等，生活周遭大小事情一切都不如在台灣便利。在工作上又有很多越南同事也等著看表現，為什麼一個外國女生不懂越南，薪資反要比當地人高，孫姊又希望自己可以在短時間內做出工作績效，高度緊繃的生活和工作壓力讓自己的身心靈都到達臨界點了。
為了可以讀懂越南，走入越南，孫姊開始學越南語，身為金融人最重要的就是瞭解每日的財經即時消息、證券法與公司法，還有公司財務報表，這些專業知識是很多翻譯人員不會翻譯，而且等翻譯人員翻譯出來，這消息都已經是過去式了。因為自己有個不服輸的剛毅，也常聽到前輩說越南就是越來越難，因此孫姊告訴自己，這是人生最後一次大學聯考，下定決心好好學越文：孫姊花錢請家教，每小時 10 美元，每週學習兩小時，學習的內容不是一般會話或發音，而是專業的內容：證券交易所的網頁、財務報表、法規條文、財經新聞等。每週上完課時請老師把上課內容錄音下來，之後不論是洗澡、塞車或睡覺一有空就一直反復聽，洗腦式的播放強迫讓自己加強記憶。
孫姊為了要參加越南資產管理執照 (類似臺灣的證券分析師) 的考試，孫姊把考古題 500 題全部背熟，雖然考試的試題都是越文，為自己爭一口氣，不讓其他人看輕自己，站穩全越南第一個考上越南資產管理執照的外國人。
上圖：左，孫姊越南基金管理執照。右，孫姊越南房地產執照。
從華爾街走入地產
在 2007 年全球金融海嘯後，越南經濟也在 2009 年後開始走入漫長的療癒與緩步回升的步調，很多台灣的金融人也都陸續返台，孫姊開始思考是否跟其他人一樣回台，再回到外商金融業當專業金融經理人；如果回台，辛苦所學的越文可能都用不上，再加上孫姊一直認為越南的創業機會比起台灣有更多開創性的發展和前瞻性。孫姊的越南路就像很多前輩一樣，雖然艱辛但也還是想要再給自己一個自我實現的機會。
孫姊起先開了一個境外基金管理公司用以投資越南股票為主的投資標的、和代客操作越南股票、開了牛排館。但這一路走來並不順遂，屢戰屢敗，失敗後去做公司企業任職財務顧問，還有一陣子到柬埔寨任職金邊證券，同時也取得柬埔寨證券人員執照，提供柬埔寨公司在交易所掛牌的上市輔導。
2014 年時因先前幾年都一直太忙不注重身體導致生病而無法繼續工作，只能在家好好休養，孫姊自己也重操舊業買賣股票，沒想到天無絕人之路，這時候的越南股市開始從股底反彈起漲。剛好有個老朋友來越南看孫姊，老朋友想設立越南房仲公司，希望藉重孫姊對於越南法令與銀行實務等相關規定的了解，加上越南在 2015 年 7 月通過房屋法，正式開放外國人投資越南房地產，經過評估後就在 2016 年成立了越南漢威不動產公司，2018 年也在河內設點並加開投資河內房地產。更是在 YOUTUBE 與 Bilibili 創立「孫姊開講」頻道，讓投資人可以一窺房產法令、稅務、資金如何匯出入、投資流程、以及胡志明與河內房產預案介紹。
上下圖；漢威不動產團隊
房仲女王找到自我實現的勇氣
越南的房地產從 2005 年開始逐漸上漲，因為政府提供的住房貸款刺激了越南房地產市場升溫，但到了 2011 年時因為太多的貸款都未能按時償還出現呆帳；隨即 VAMC 在 2014 年成立進行一系列的重組和改革，越南政府在 2015 年修訂了房屋法放寬外國人在越南購房的條件，除了挽救不景氣的房產市場外，更是讓許多熱錢都湧入越南，推升了房產每平方米的單價，也讓更多的外國建商把知名建案的分別在河內和胡志明落腳，同時也加快了越南本身的基礎大眾運輸建設開發。
孫姊更是以自身為案例，先在 2014 年把臺北的房子賣了，把錢投入越南房產。那時越南胡志明公寓價格還很便宜，7~10 萬美金就可買到兩房的公寓，分期 1~3 年付款的方式，把槓桿效應極大化，可以購入更多的房產。再加上正好當時的越南股市表現開始往上反彈，孫姊運用自己的專業，代客操作可以取得不錯的績效費。所以孫姊把所有資產放在股票上，每次要繳分期款時就賣股票求現，隨著股市上漲陸續把資金從股票移轉到不動產。就這樣孫姊的投資心法：用臺北賣房本金+股市績效費+分期付款，買了數間公寓，除了可以自用也可以轉租當包租婆。
上圖：靜宜大學學生來越南實習的結業證書(中)孫姊
疫情下的轉生術
2019 年底因為 COVID-19 疫情衝擊各國經濟，除了旅遊、餐飲、航空就是房地產業首當其衝。但對於越南來說，疫情初期越南的房地產價格初期雖有下跌，政府的限制使得投資客減少以及許多建案的執行放緩，都是讓交易量和建案供應交易量下滑的原因，但之後隨著政府寬鬆的貨幣政策，提高了越南股市熱度，進而也帶動房產市場也升破疫情前的新高。
截至目前的越南深受 2021 年 4 月底越南連假後印度變種病毒移入疫情爆發影響，但隨著疫苗的普及施打和全球經濟緩步復甦，還有為了因應疫情形成的居家辦公和雲端視訊會議等遠距的新工作模式，工業房地產還是房地產市場上的亮點，以越南員工為主的工業區最佳住房選擇也都會選擇在郊區，預期工業區附近的土地和房屋都會有比較大的波動；因此主要標的物除了郊區的工業用地外，鄰近的平價住宅以及社會住宅也都是考慮的選項，而綠色環保趨勢限制土地開發造成土地趨向稀缺，根據越南房地產經紀人協會（Vietnam Association of Real Estate Brokers, VARS）的調查報告，小型土地也是非常吸引投資者的首選產品。
孫姊本人就是一個越南投資不動產的大發女王，藉由專業財務規畫經驗和親身案例分享，讓我們看到越南的不動產還是有持續高速成長的可能性，現在因為疫情讓房市的潛力進入休眠期，但也就是因為這個風險是否可以是危機入市的反轉，讓我們抓住這個越南的經濟起飛契機，讓我們可以提前安排退休規劃。
如今孫姊也把自己本身在越南親身的實戰經歷集結成書，內容精闢解析外國人投資越南房產的相關法令規定與實務操作，對於有興趣投資越南房產市場的讀者是一本容易上手的入門參考書，且孫姊對於越南未來房價做出獨道的預測和投資新觀點，讓投資人有更多的退休規畫選項，讓我們一同創造五年退休不是夢~
採訪特派員：陳姿君
回：越南台商人物誌索引 閱覽其他人物誌
認識鼎盛科技：